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收购旧金山地标I.Magnin 鲍选耀:梅西百货选择

来源: 世界日报
2019-02-10 08:33:01



旧金山地标、联合广场的梅西百货(Macy's)向来是金山游客必访之处,白色主建筑梅西百货有70万平方尺,紧邻著的连栋建物「 I. Magnin 」也有25万平方尺,共11层楼,楼上也是梅西百货,楼下则为Louis Vuitton、Loro Piana等国际品牌门市。

去年传出梅西有意释出「 I. Magnin 」建物的消息,多个极具实力的国际买家表达意愿并下标,最后由华人背景、湾区本地的开发商「Sand Hill Property Company」拿下,总成交价约2亿5000万元;等于大约以一平方尺1000元的价格,买下了极具象徵意义的历史建物与发展机会。

•I.Magnin指标性 大家都想买

「说实话,我们出的价不是最高的,但是他们(Macy's)选了我们Sand Hill。」Sand Hill Property东主鲍选耀(Peter Pau),以及太太Susanna Pau过去几个月除了旧金山联合广场梅西「 I. Magnin 」建物的收购案,也在南湾圣荷西与萨拉度加的交界处,买下知名的「El Paseo de Saratoga」商场。

谈起连串收购,鲍选耀说,他们是长期的投资人,看的是20、30年的展望,而买下物件后将重新规画定位,把旗下物业打造为符合未来社会需求的新型态商城。

他表示,联合广场梅西百货连栋建筑「 I. Magnin 」是具有指标意义的建物,「(这种机会)非常稀有,每个人都知道这里,大家都想要买。」而Sand Hill过去在桑尼维尔、库比蒂诺已经与梅西百货完成两次的交易,双方有信任感与默契,最终如愿买下,并且在40天之内就完成所有程序。

•新形态住商 是交通解药

鲍选耀说,「 I. Magnin 」里面的梅西预计很快就会搬走,而LV、Loro Piana会继续留下,梅西遗留的空间则会重新规画,可能部分作为办公室、部分为住家。事实上,在网购发达、零售业重整、湾区愈来愈拥挤的趋势下,他认为,混合型(mixed-use)的物件不但是城市未来的趋势,更是交通问题的解药。

「很多人好奇我们(Sand Hill)买下El Paseo de Saratoga是为了什么?其实我们本来就是开发零售起家的。」鲍选耀表示,从早期库比蒂诺中信广场的开发案,公司就跨足零售店面、住家、旅馆的混合开发,看到的就是人口密集带来都会样貌的改变。

他举例,亚洲都会人口多,住宅区与零售、娱乐在同一规画区内,住户下了楼就可以买东西,生活机能健全;而湾区得天独厚,天气好、环境佳、工作机会多,不断会有新的移民涌入,未来势必愈来愈热闹,而新型态的住商规画正是解药。不仅方便,还能解决交通堵塞的问题。

「我认为不该长时间通勤上班,时间应该花在更有意义的事情上面。」鲍选耀指出,湾区生活成本很高,很多教师、消防员、服务业从业人员无法负担高房价,必须住到非常远的地方,「长久下去不是办法,已经看到学区在流失老师,而大量的通勤也导致交通阻塞。」

•不同的选择 让城市更繁荣

另一方面,湾区独栋屋的高房价也造成年轻家庭无法负担而「搬不进去」,学区流失学生、城市人口老化,「城市不是乡村俱乐部,不能只是有了年纪、口袋有钱的人;城市要多元,各种不同社会阶级的人都该有,这是平等、是尊重,也是维持健康城市所需要的。」

部分人士对于开发总抱持担忧的态度,鲍选耀则认为,城市会一直往前发展,「湾区有很多聪明的人,应该想办法解决问题,不能只是害怕。」

又例如,原本有人担心库比蒂诺苹果新园区会造成交通问题、将影响房价,但事实上,苹果新园区附近的房价增值比其他库比蒂诺的区块更快速,而且公寓建筑与独栋屋的市场本来就不一样,不同的选择让城市更繁荣多样。Susanna也说,她与鲍选耀两人是基督徒,总是乐观、相信神的陪伴,「虽然一路上受到很多不白之冤,然而两人乐观面对。你看桌上这半杯水,我们总是看还有的那半杯。」

•规画社区 低租金助迁入

Sand Hill三年前在东巴洛阿图买下一个600个单位的物件「Woodland Park Communities」,鲍选耀先是重新规画社区,获该市长颁发表扬状,又推出特有的「Zero-Displacement Improvements」方案,让原住户以远低于市场的原租金,在改建后迁回。他解释,照租管法令规定,重建后房租的限制重设,理论上可调回市场价格,但是他们决定让原住户以原本的租金留下,剩下的物件自然纳入能负担新房租的房客,让附近公司的高收入员工能就近居住,让社区保持各阶层的组成与活力。

「有看篮球吗?就像勇士队一样,不可能全队都是明星球员,要各司其职。」鲍选耀说,健康的城市应该有澎湃的组成,而他追求的就是提供多样丰富、就近发展的社区型态,「如果不一起合作,城市就不会赢。(健康的城市)要打造共存的空间。」

鲍选耀(右起)与太太Susanna Pau是虔诚的基督徒,对于多年的开发经验与事业起伏,两人说:都交给神;但基本的信念是让社区更好。(记者李荣/摄影) 鲍选耀(右起)与太太Susanna Pau是虔诚的基督徒,对于多年的开发经验与事业起伏,两人说:都交给神;但基本的信念是让社区更好。(记者李荣/摄影)


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